LE PROJET NEUF AFULA TWINS
- Afula, Israel
L’investissement locatif en Israël est juridiquement et en pratique bien plus souple qu’en France. Et fiscalement beaucoup plus avantageux. Il s’avère donc plus intéressant d’investir dans l’immobilier locatif en Israël qu’en France.
Cela permet donc une accélération dans la création de richesse immobilière.
Exemple : un bien acquis en 2005 pour un montant de 700 000 $, a aujourd’hui atteint une valeur 4,25 fois supérieure, et ceci en 17 ans. Pendant cette période, il a aussi permis de rembourser 50% de sa valeur initiale uniquement avec les loyers perçus nets de tous frais, impôts et taxes.
LES PROJET NEUFS AFULA TWINS et ADMONIT
Nous souhaitions trouver un immeuble de rapport neuf pour nos clients investisseurs, permettant à chacun :
-d’acquerir un bien à un prix competitif,
-à des conditions légales et fiscales très avantageuses par rapport à la France, en s’appuyant sur la convention fiscale Franco Israélienne
-avec un taux de rentabilité plus intéressant que la moyenne en Israël
-dans une ville moyenne où les prix ne se sont pas encore envolés
–offrant de bonnes perspectives de croissance
–où la demande locative est élevée car l’offre d’appartements à louer est inférieure à la demande
–et dans un nouveau quartier en croissance
Tout ceci en bénéficiant de l’intérêt d’investir dans un même immeuble, regroupant d’autres investisseurs ayant le même objectif de rentabilité.
Cette approche nous permet de vous offrir une gestion d’ensemble plus efficace et cohérente avec vos objectifs d’investisseurs.
Focus sur la ville d'Afula
Nous avons choisi Afula car cette ville remplit tous les critères énoncés ci dessus .
Afula est une ville moyenne de 61 000 habitants, située dans la vallée de Jezreel, dont les prix ne se sont pas encore emballés, et disposant de belles perspectives de croissance.
Elle est située à 67 km de Netanya (1h en voiture hors heure de pointe) ,à 46 km de Haïfa (41 mn en voiture), à 41km de Tiberiade (38 mn en voiture) , et 39 km de Hedera (36 mn).
Elle est desservie par le train la reliant à Netanya, Tel Aviv, Haifa et Jerusalem.
Le coût de l’immobilier à Afula
Prix moyen demandé dans les annonces immobilières : 13 073 ₪/m² soit environ 3300 €/m²
Les 2 projets en cours de construction dans le nouveau quartier C1 sont prévus pour une livraison en 2024 et 2025. Leur prix est positionné à 11 500 ₪/m² ( env. 2900 €/m²).
Pour un immeuble neuf, c’est un prix très compétitif.
L’avance des fonds pendant 2 ans au fur et à mesure de l’avancement des travaux (cf calendrier des paiements), permet de bénéficier d’un prix aussi attractif.
La rentabilité locative moyenne en Israël est à peine superieure à 2,50%.
La rentabilité prévisionnelle de ces 2 projets est de l’ordre de 3,23%.
Et ceci en investissant dans un immeuble neuf avec un potentiel de valorisation intéressant.
Description
Très bien situés dans le nouveau quartier C1, au nord de la ville, ces 2 immeubles, offrent un accès facile aux commodités locales, tout près du Country club, et des centres de service municipaux, ecoles, et d’un nouveau centre commercial.
Immeubles neuf, de 7 étages, avec 3 appartements par étage, de 5 Pièces . Chaque appartement dispose d’un parking situé autour de l’immeuble, d’une terrasse de 20 m² , et d’une cave au Rez de chaussée.
Nous vous accompagnons dans toutes les démarches administratives et financières, avant et après la signature.
Nous travaillons en étroite collaboration avec vous pour comprendre vos besoins et vos objectifs financiers, et pour vous offrir les meilleures options de financement et de gestion du bien dans le temps.
Nous sommes votre partenaire à long terme pour une gestion immobilière professionnelle et personnalisée.
Les Frais à prévoir jusqu’à la signature
1 -La Commission d’Agent Immobilier
La commission d’Althea4Israël est de 3 % (hors TVA de 17%) .
La commission de l’agent israélien est de 2 % (hors TVA de 17%) . Mais dans le cas de ce projet , il n’y a pas d’agent Immobilier Israélien.
2 -Les Frais d’avocat
Entre 0,75 et 2 % (hors TVA de 17%), selon l’importance du projet .
3 -Les frais d’entrée dans l’appartement de 10 000 ₪
4-La Taxe d’achat
Elle est de 8 % pour les ressortissants étrangers pour un achat en dessous de 5 525 070 ₪ .
Caractéristiques d’un appartement type
Du 1er au 5ème étage – 130 m² – 4 pièces – Terrasse de 20 m² – Parking et Cave au RDC
Prix (1er étage) : 1 500 000 ₪ ( environs 375 000 € )
Loyer mensuel : +4000 ₪ (env 1000 € )
Rentabilité locative : 3,23 %
Financement*
Scenario 1 : apport de 50% : 750 000 ₪
Prix : 1 500 000 ₪ (env 375 000 €)
Avec un apport initial de 750 000 ₪ (env 188 000 €) , complété par un emprunt de 750 000 ₪ , vous investissez dans un bel appartement dans une ville ayant de belles perspectives de croissance.
Le planning de paiement se fait à l’avancement du projet.
Les loyers potentiels sont de l’ordre de 4000 ₪ à ce jour.
à ce jour.
Nous bâtirons avec vous le compte d’exploitation de votre investissement tel que défini ci dessous.
| COMPTE D’EXPLOITATION MENSUEL | |||
| ENTREES | LOYER | ||
| SORTIES | MENSUALITE EMPRUNT | ||
| ASSURANCE | |||
| FRAIS DE GESTION** | |||
| FRAIS D’AGENCE LOCATION** | |||
| TOTAL CHARGES | |||
| BENEFICE | GAIN NET | ||
| IMPOTS | IMPOSITION | ||
| Plafond d’exonération d’imposition 2023 : 5 471 ₪ / mois | |||
| BENEFICE NET | GAIN NET APRES IMPOT | ||
| *L’ensemble des chiffres ci-dessus est donné à titre indicatif | |||
| **Services fournis par Althea4Israel | |||
Scenario 2 : Avec apport supérieur à 60% .
Ces scenari seront bâtis avec vous en fonction de vos objectifs.
TABLEAU A INTEGRER
Quelle serait la valorisation de votre bien dans le temps ?
Les prix de l’immobilier en Israël se sont valorisés de l’ordre de 7% par an ces 10 dernières années.
Ceci est une hypothèse haute pour les prochaines années. En hypothèse basse, on pourrait tabler sur une hausse de 3,5% par an .
Prenons un exemple :
Prenons l’hypothèse suivante : vous achetez un bien neuf à 1 300 000 ₪.
Selon les hypothèses ci dessus, si vous revendez votre bien au bout de 5 ans, vous récupèreriez une plus value après remboursement de l’emprunt et récuperation de votre apport initial (230 000 €), de 72 000 € dans l’hypothèse basse et 142 000 € dans l’hypothèse haute .
| Taux de change à ce jour : 3,99€ pour 1 ₪ | |||
| DUREE | VALEUR DU BIEN | ||
| € | HYP HAUTE | HYP BASSE | |
| 5 ANS | 456 972 | 386 965 | |
| RECUPERATION APPORT | 230 000 | 230 000 | |
| REMBT RESTANT DU EMPRUNT | 84 217 | 84 217 | |
| PLUE VALUE | 142 755 | 72 749 | |
| ₪ | 5 ANS | 1 823 317 | 1 543 992 |
| RECUPERATION APPORT | 917 700 | 917 700 | |
| REMBT RESTANT DU EMPRUNT | 336 025 | 336 025 | |
| PLUE VALUE | 569 593 | 290 268 | |
* Nous avons chiffré ci dessus l’ensemble des coûts pour l’achat de chaque appartement . Nous appliquons un principe de précaution : tous les couts sont calculés en hypothèse haute afin d’éviter de mauvaises surprises. Mais évidemment, il ne s’agit en aucune manière d’un engagement de notre part.
Investir en Israel : le meilleur moyen pour se constituer un Capital immobilier rapidement
Les conditions du bail de location sont avantageuses
-
En Israël, les conditions des baux de location, s'inspirent du droit Anglo-Saxon et contrairement aux baux français, sont très favorables aux propriétaires bailleurs.
Ainsi il n’y a pas de contrat standard et de format obligatoire à respecter . - Avantage : il est permis d’y inclure tout un tas de clauses selon le souhait du bailleur et les garanties qu’il souhaite obtenir. Ainsi on peut faire un bail de location pour la durée que l’on souhaite .
- Les garanties que l’on peut obtenir lors de la signature du contrat sont importantes .
- De façon générale, dès la signature du bail, le locataire verse 12 chèques de loyer d'avance. Et en cas de problème, les procédures d’expulsion sont grandement simplifiées par rapport à la France.
- Autre différence notoire avec la France, au niveau règlementation, il n'y a pas de plafonnement des loyers. Les propriétaires pratiquent donc les loyers qu'ils souhaitent en fonction de l'offre et de la demande.
- Enfin les propriétaires bailleurs, ne sont pas soumis aux contraintes de rénovation énergétiques imposées en France par les règlementations européennes (Loi Climat et Résilience).
Les conditions fiscales sont plus avantageuses qu'en France
- Le taux d'imposition maximum est le taux forfaitaire de 10% . Mais il y a une exonération d'impôt jusqu'à 5471 Shekels de loyer perçu par mois (chiffre 2023). Ceci est à comparer aux 47% de taux d'imposition moyen en France (30% de taux d'imposition moyen + 17,2% de prélèvements sociaux).
- Ce régime fiscal très avantageux concerne les propriétaires particuliers pour les locations résidentielles.
- Enfin , la Convention fiscale Franco Israélienne permet d'éviter la double imposition : donc en déclarant votre revenu locatif en Israël , sur les loyers perçus , vous serez imposés à 0% en Israël et vous ne serez pas imposé en France sur ces loyers (à 30% + 17,2% de Prélèvements Sociaux)!
- Donc vous bénéficiez de deux avantages en un : vous disposez des meilleures conditions fiscales et vous êtes en règle avec le fisc Français et le fisc Israélien.
- Note importante : l'ensemble des éléments légaux et fiscaux mentionnés ici correspondent à la règlementation en vigueur à ce jour . Elles sont donc sujettes aux évolutions que peuvent y apporter les autorités israéliennes, et devront être revalidées au moment de votre projet.
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+33 (06) 74 40 48 06
