L’investissement locatif en Israël est juridiquement et en pratique bien plus souple qu’en France. Et fiscalement beaucoup plus avantageux. Il s’avère donc plus intéressant d’investir dans l’immobilier locatif en Israël qu’en France.
Vous souhaitez investir en Israël mais vous n’avez pas le temps de chercher ou de faire le tour des agences, vous n’êtes pas sur place et ne connaissez pas pas suffisemment le marché local, et vous n’avez pas de relai local de confiance.
Vous ne souhaitez pas vous adresser à une ou à des agences locales car le panel de leurs biens est forcément restreint aux mandats qu’ils prennent dans leur zone géographique.
Nous avons donc développé une méthode unique qui nous permet d’être votre tiers de confiance local afin :
-de chercher pour vous le bien qui vous correspond dans toute l’offre du marché Israélien.
-de selectionner en fonction de vos critères celui qui correspond à vos attentes selon : le montant que vous voulez investir, l’objectif de cet investissement pour y résider ou pour le louer, le taux de rentabilité attendu, la localisation que vous souhaitez, le potentiel de plus value attendu, … ou tous ces critères à la fois .
Pour cela, nous avons developpé des outils et une démarche qui nous permettent de trouver et de négocier aux meilleures conditions du marché le bien qu’il vous faut.
Et nous sommes en mesure de vous accompagner depuis la recherche, puis le financement, jusqu’à la signature du bien. Et ensuite pour la gestion du bien dans le temps : effectuer et suivre des travaux si nécessaire, trouver les locataires, recouvrir les loyers, et assurer la gestion du bien en cohérence avec vos objectifs d’investisseurs.
Le choix de l’emplacement se fera selon les critères que vous aurez déterminé. Les prix d’achat, la demande locative, le taux de rendement locatif, le potentiel de valorisation du bien dans le temps, varient selon la localisation du bien.
Le marché de l’immobilier en Israël est au ralenti depuis fin 2022. Les Promoteurs immobiliers ont enregistré une baisse des ventes par rapport à 2022 de plus de 40%. Pour autant on ne peut dire que les prix ont baissé. Mais on commence à constater plus de souplesse dans les discussions commerciales.
Nous sommes donc dans une période où peuvent se présenter des opportunités intéressantes.
A travers les études que nous menons pour différents clients, nous avons commencé à établir une première cartographie des endroits ou des types d’investissements à privilégier . Ce qui permet de mieux orienter la recherche selon vos critères.
Les Prix des biens dans le centre du pays (dans un triangle qui va du Nord de Netanya jusqu’au sud de Tel Aviv et jusqu’à Jerusalem à l’est) restent très élevés mais des opportunités commencent à apparaître. A condition de disposer de capitaux qui restent importants.
Dans le reste du pays, on peut trouver des biens à des prix plus raisonnables et qui se valoriseront de toutes façons dans la plupart des cas.
Lorsque nous faisons une étude de marché pour un client ou pour nous mêmes, nous évaluons tous les critères permettant de s’assurer du potentiel de développement de la ville concernée.
Ensuite, nous orientons l’étude en fonction de vos critères :
Pour privilégier la rentabilité, certaines villes sont préférables.
Pour limiter le montant de l’investissement à une somme raisonnable, il faut sortir du centre du pays et chercher des villes où les prix ne se sont pas encore envolés, mais offrant un potentiel de développement intéressant.
Pour privilégier la valorisation du montant investi, il est préferable de le repartir si possible sur plusieurs biens plus petits, que sur un seul bien important. Le problème est qu’en Israël, il y a peu de petits appartements. Mais ce type de produits commence à apparaître sur certains programmes neufs.
Pour étaler son investissement sur une durée de 2 ou 3 ans, il peut être intéressant de s’orienter vers un programme neuf qui sera livré en 2025 ou 2026. A condition de négocier des conditions intéressantes.
Si vous avez des sommes importantes à investir, il peut être intéressant d’aller chercher un investissement dans le centre où des opportunités se présentent actuellement. Certains acquéreurs ne pouvant ou ne voulant plus finaliser leur projet d’achat, pour diverses raisons, ont ces derniers mois, purement et simplement, annulé la vente au dernier moment.
Nous sommes donc là pour vous aider à saisir ces opportunités et agir comme votre tiers de confiance localement.
Le prix des appartements en Israël est très variable et s’échelonne en moyenne, entre 30 000 shekels/m² dans des villes du centre hors Tel Aviv et Jerusalem et peut descendre en dessous de 10 000 Shekels dans des régions hors du Merkaz .
Aujourd’hui le Merkaz s’étend pratiquement, depuis Hedera au nord, jusqu’au sud de Tel Aviv et à Jerusalem à l’est. Haïfa reste une ville à part où les prix sont variables mais peuvent être élevés.
Il y a donc une très grande disparité des prix selon les régions, les villes et les quartiers.
De plus il est difficile de comparer un 4 Pieces avec un autre 4 pièces selon les dates de construction. C’est pourquoi nous nous efforçons toujours de ramener les prix qui nous sont donnés au m² pour objectiviser la comparaison.
Dès le premier contact nous demandons toujours tous les documents attestant de la régularité de la construction car Israël est un pays neuf et malgré les normes et règles juridiques précises qui régissent l’immobilier, on n’est jamais à l’abri de surprises au dernier moment.
Si notre avocat nous indique que les documents ne sont pas conformes ou incomplets, nous ne donnons pas suite.
La rentabilité moyenne en Israël est à peine supérieure à 2,50%.
Mais on peut trouver des villes où la rentabilité locative est proche de 4% ou au delà .
Tout dépend donc de vos objectifs et de ce que vous recherchez.
L’offre Premium est une offre sur mesure , faite pour vous permettre de trouver où que ce soit en Israël, le type de bien que vous recherchez.
Chez Althea4Israël nous avons developpé des méthodes de recherche nous permettant de répondre à vos attentes.